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电商零售、制造企业和第三方物流，选址高标仓需要考虑的8个因素
一、高标仓就是高效率 高标仓，即指“高标准仓储物流设备”。高标仓是“高大上”的现代化仓库，“高”是指建筑高度，例如单层楼层的净高度达到8米...
一、高标仓就是高效率
高标仓，即指“高标准仓储物流设备”。高标仓是“高大上”的现代化仓库，“高”是指建筑高度，例如单层楼层的净高度达到8米以上。“大”指的是面积大，仓库建筑总面积可以达到8千平米以上。“上”是说配套设施都上齐，包括消防系统、安全监控系统和具备实施仓库自动化的硬件等。
目前在中国，电商零售企业、高端制造业和第三方物流是高标仓的主要租户，年平均增速在5-20个百分点。
目前在中国，电商零售企业、高端制造业和第三方物流是高标仓的主要租户，年平均增速在5-20个百分点。
| 高标仓租户 | 租赁占比 | 年平均增速 | 增速贡献 |
| 电商 | 30% | 20% | 6.00% |
| 传统零售商 | 15% | 5% | 0.75% |
| 高端制造业 | 25% | 10% | 2.50% |
| 第三方物流 | 30% | 10% | 3.00% |
| 合计 | 100% | -- | 12.25% |
企业选择高标仓的根本原因是成本和效率。我国的物流成本占GDP比重虽然已经下降到15%左右，但是与日本和欧美发达国家相比仍然有50%以上的差距。除去经济结构和运输成本的因素，仓储成本和效率问题，也是导致物流总成本高居不下的原因之一。
由于中国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施都是在1990年以前建设的，仓库类型以传统仓为主，占全国仓库总面积80%以上，货运吞吐量的90%以上。传统仓很难适应现代化物流操作的要求，主要问题在于传统仓面积一般小于4000平米，楼层净高不足7米，没有配备标准的地面漆和采光顶，仓库功能难以拓展，建筑结构不合理，可存储品类有限和土地权属不清晰等。为了进一步提高仓库自动化水平，持续降低成本，提高整体物流效率，许多企业都在考虑选择高标仓。
我国目前高标仓面积约有4900万平方米，整体处于供不应求的状态。在需求方面，随着电商零售的高速发展，以阿里、京东和苏宁为代表的电商巨头，纷纷都在打造自己的物流体系，通过自建物流来提高配送响应速度和服务质量，为用户提供更好的消费体验。
更多的电商企业选择了轻资产运营的方式，把业务外包给了第三方物流公司，从而也间接拉动了高标仓的市场需求。一些高端制造业，比如汽车业也对高标仓青睐有加，可以实施VMI和JIT/JIS等入厂物流操作，提高库存周转率。在供给方面，由于仓储用地供应紧张，再加上传统仓改造难度大、成本高，使得高标仓成了稀缺资源。根据戴德梁行的测算，到2020年，我国高标仓需求可能达到1.4-2.1亿平方米，而供给量只有5600-6600万平方米，在可预见的未来，国内高标仓市场会持续供不应求的局面。
二、选址高标仓8个关键因素
即使高标仓市场呈现出巨大的需求缺口，企业在选址的时候也要慎重考虑，因为仓库是重资产运营，不能因为资源稀缺就盲目投资。在选址高标仓的时候，我们至少要考虑以下8个关键因素。
01 — 地理位置
高标仓是物流地产，关于地产有一句经典名言，那就是“Location、 Location、 Location”，也就是“地段、地段、还是地段”。这句华尔街名言被香港首富李嘉诚引用后广为传播，成了所有人对于房地产投资的不二法则。选择最佳地理位置的仓库非常重要，产品存储在客户附近的区域，可以满足及时交付的要求。汽车整车厂要求原料供应商在厂区周围设立仓库，就是为了实现整车厂Just in Time或Just in Sequence的入厂物流要求。
02 — 存储要求
对于危险材料，易燃产品和食品，许多企业要求仓库具有严格的储存和消防设施条件。您选择仓库是否能够满足产品独特储存需求？如何正确处理需要化学泡沫灭火机理的产品？仓库周围是否有溪流和池塘？在选址之前提出这些问题，有助于防范风险，或是在灾害发生时降低损失。
03 — 租金成本
在选择仓库的位置时，成本仍将是一个关键标准。上海市的仓储用地供应日益稀缺，高标仓平均出租率在92%以上，而地价和租金却在逐年上涨。由于供需极不平衡，导致上海高标仓日租金水平在1.48元/平方米，这对于租户来说是一笔巨大的成本开支。在上海周边的苏州、太仓和嘉兴等地区，相隔不足百公里，但是日租金水平只有上海的68-80%，因此成为了需求外溢后的备选方案。
04 — 劳动力可用性，劳动技能和成本
劳动力可用性，技能和成本与仓库所在地人口结构直接相关。随着中国人口红利的逐渐消失，劳动力成为选择高标仓的重要因素。较高的劳动力可用性，可以为企业提供充足的人力资源，城市拥有的高校数量越多，就能够提供大量的高素质人才。物流已经不再是过去简单的手提肩扛操作，实施高标仓现代化和自动化操作，就需要大量的专业人员。南京拥有985高校2所，211高校8所，重点大学数量仅次于北京和上海，可以为当地企业提供源源不断的高水平员工。
05 — 道路，公路和交通流量
高标仓选址需要紧邻城市的绕城高速，可以快速通达出入城市的各条高速公路及主要商圈。具体需要仔细考虑以下5点：
* 高速公路出入口的可接入性
* 高速公路互连情况
* 平均交通速度和流量
* 交通高峰时段
* 道路安全和条件
* 高速公路互连情况
* 平均交通速度和流量
* 交通高峰时段
* 道路安全和条件
拥挤的高速公路和地面道路以及信号系统不良等因素将增加燃料消耗，事故率和运输车辆拥堵时间。
06 — 靠近机场，火车站和港口
多式联运可以为货主提供更多的运输方案，在运输成本和时效性之间找到完美平衡点。南京是中国交通枢纽节点型城市，水陆空交通条件优越，可以利用长江内河运输、禄口机场和铁路的立体化交通优势，为高标仓用户提供多样化的运输方案。
07 — 市场与当地环境因素
任何高标仓都应尽可能靠近主要供应商，制造商和客户。这将有助于缩短交货时间，降低运输成本并提高响应能力。此外，还应考虑当地的环境因素，如天气条件和遭受自然灾害的风险概率。仓库选址是否在城市的低洼区域？建筑物能否抵御台风或地震？仓库必须满足特定的建筑条件，才能够预防各类风险。其他的当地环境因素还包括周围路段拥堵情况和高峰时段。
08 — 公用事业可用性及成本
公共事业包括了水、电、气和互联网等基础设施。冷藏仓库非常依赖于电力和水，自动化仓库依赖于互联网和通讯服务。在选择仓库的时候，我们不仅要检查公用事业的可用性，还要核查所有相关成本。
高标仓的选址是仓储项目成功的关键因素，从全球的成功案例来看，优质高效的仓库资源基本都集中在经济发达、交通网络密集、劳动力充沛和产业结构合理的地区。我国43%的高标仓资源集中在长三角区域，这与该地区强大的综合经济实力有着直接的关系。南京是长三角的特大城市，在区域经济发展中扮演着举足轻重的作用，也是该地区的物流重镇。
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